欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(上
2018-07-30 19:03

  很多朋友对当前局势存在诸多不解,从国际到国内,从金融到房地产,从政策到市场,我们归集了大家的一些问题,尝试一一解答。

  2)经济增长放缓与社会矛盾凸显,贸易战拖累经济增长,增长放缓激发社会矛盾;

  3)美债抛售潮与美股暴跌风险,各国应对美联储加息缩表、储备美元、抛售美债,美债收益率提高并超过美股收益率,引发美国股市资金避险出逃;

  4)美元荒与全球流动性不足,欧洲央行年底停止量化宽松,中国正在去杠杆、降债务;

  特别是在美联储加息、缩表的背景下,美元荒将至,全球流动性同步紧缩,既可能拖累美国股市暴跌,也可能导致负债率高企的新兴市场出现债务违约潮和资产价格下跌,触发全球再次掉入经济危机陷阱。

  答:美国到处开打贸易战,各国将被迫对怼,对美进口出口贸易将如冰川之河急速结冰,必将熄火美国经济复苏的发动机,也将导致包括中国、欧盟、日本、加拿大、俄罗斯等国的进出口贸易大幅下降,逆转美国、中国、欧盟的经济增长复苏态势,拉低中 美乃至全球经济增长速度。

  因此,特朗普提出G7国家经济一体化的“3零”倡议——“零关税、 零补贴、零壁垒”,希望拉拢G7国家、另起炉灶,把危机风险留给新兴市场。

  这将使得美国与非G7国家的贸易不平衡更容易受到美国与G7国家的打压和挤兑。

  同时,全球一体化必将面临解体,G7国家面临选边站,但也会担心失去搭上增长更快的新兴市场快速列车。

  答:如果我们反复出现战略误判,我们就无法正确把握未来20年中美关系及全球各国经济合作关系。

  中 美贸易战只是前哨战,真正的大战还未开始,过去我们说过:“中美之间还有科技战、减税战、加息战、汇率战、货币战”。

  「详见2018-04-01文章,《欧阳捷:贸易战这么快就偃旗息鼓了?有些人怕是要失望了》,点击链接可直接阅读」

  很快,我们很可能还会遭遇网络战、石油战、粮食战等,甚至不能排除台海局部军事摩擦。

  中国势必采取远交近攻、合纵连横之策,打破美国战略围剿,加力推动一带一路,广泛联合G7与非G7国家,以市场经济互惠互利、合作共赢,吸引全球各国贸易投资一体化、自由化。

  目前,制造业、房地产业、第三产业投资增速连续下滑,即便是今年三四线城市去库存,房地产投资在三四线城市和县城去库存的刺激之下有所起色,但未来很可能不可持续。

  2017年,全国出口2.26万亿美元,仍低于2015年的2.27万亿美元和2014年的2.34万亿美元,导致出口对经济增长的贡献率为-9.1%。

  虽然今年出口出现正增长,5月的累计出口总值创造了历史新高,但是,中 美贸易战以及美国发动的西方国家联手对中国贸易围剿战的前景并不乐观,未来出口很可能继续拖累经济增长。

  消费增长自2015年起就在10%的增速上下徘徊,而今年5月急速下滑至8.5%,未来还有可能继续下滑,这可是对经济增长贡献率达77.8%的最大板块。

  尽管中央政府希望通过扩大内需、拉动消费,但是消费占比增长总是有天花板的,何况我们还根本性没有解决制约消费意愿的社会保障障碍。

  答:目前,美元荒正在成为大趋势,欧元荒或许也将在明年出现,中国的资金也在不断收紧,全球流动性越来越趋向于紧缩。

  在此背景下,各国为保持美元储备、争相抛售美债,导致美债收益率不断上升,并逐渐超过美股收益率。

  当美债收益率达到3.5-4%甚至更高的临界点时,必将导致避险资金从股市转向债市,从而触发美股暴跌,引发美国股市崩盘导致的金融危机,全球包括中国将不可避免受到波及。

  中央政治局会议提出“要稳定信贷、股市、债市、汇市、楼市”的要求,可见,目前可能引发金融危机的爆破点一是债务危机,二是汇市震荡,三是楼市泡沫。

  股市趴在地上已久、不存在太多泡沫,最近的千股跌停又释放了部分风险,意欲回归A股的独角兽也将下调估值或延迟回归,以免带着泡沫归来。

  中国银保监会郭树清主席说:“市场经济下出现债务违约十分正常,要以经常的‘小震’释放压力,避免出现严重的‘大震’”。

  但监管部门的容忍度还在提高,也必将以流动性收紧导致的“小震”来释放未来可能大面积债务违约的“大震”势能,从而避免债务违约引发的系统性金融危机。

  美元升值导致的资金外流已是暗流潜动,私人换汇的趋势正在加强,未来几年外汇“强管制”还会回来。

  答:年初我们预判,“楼市大稳小乱”,市场处于“零增长区间”。「详见2018-1-28微信文,《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读」

  大稳是指在“房住不炒”的定位和“控房价、抑泡沫、防风险”的要求下,整体市场相对平稳,地王较少、房价整体趋稳,投资、新开工、土地购置、成交量价增速都相对稳定,全年不超过个位数的增长或略有下降。

  但各地政策动作不一,有刺激的、有放松的、有抑制的、有打压的,一城一策甚至一城多策,放眼望去,呈现小乱格局。

  “房住不炒”已经写入十九大报告,未来五年,“控房价、抑泡沫、防风险”成为楼市调控的主基调,楼市既不会大起、也不会大落,房价既不会暴涨、也不会大跌,楼市将在平稳发展区间内运行。

  下半年,房地产投资、新开工面积增速会放缓,可能接近个位数的“零增长”,销售面积增速也会接进入“零增长区间”,甚至不排除个位数的负增长。

  这是因为房企到位资金增速将明显下降,按揭贷款、开发贷款、自筹资金、定金及预收款都将难以继续增长,不支持房企扩大投资,没有投资增长,就会减少新开工,进而降低可售货值,进而拖累销售业绩。

  但是,假设北京、上海、深圳等一线城市放开限购、限价,买房全款、风险自负,我们猜想一下,会不会还有购房者?

  如果还有很多人愿意买房,说明市场并不认可存在很大泡沫;如果没人买房,说明市场确认泡沫共识。

  地方政府不敢放开限购限价,显然是认为房价存在泡沫;同时地方政府还在推高地价,显然也并不认同风险巨大。

  中财办杨伟民副主任认为:“房地产市场存在泡沫,包括一、二线城市和部分三、四线城市”。

  不过,杨主任还说:“房地产泡沫别主动挤破,也别继续‘吹大’”,显然,房价泡沫并不存在巨大风险,否则,中央政府智囊就不会这样说话了。

  因为二线城市的南京房价不可能超过上海,三线城市的扬州房价不可能超过南京,只要一线城市的房价泡沫控制住,二三四线城市的房价就不会涨到天上去,房价泡沫破裂的可能性就很小。

  更何况,房价泡沫的基础在于地价,房价泡沫破裂意味着地价泡沫破裂,这是地方政府所不能接受的,地价也就变成刚性。

  当然,在金融危机、债务危机的压力之下,局部城市、少数楼盘房价下跌的可能性是存在的,但并不意味着会出现泡沫的整体破裂。

  答:楼市长效机制缺乏顶层设计,调控仍然没有走出短期行政干预的局限,变局尚未呈现端倪。

  被称为“二次房改”的深圳政策陷入“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的文字游戏之中,并未真正体现引领时代发展潮流的创新变革。

  特别是人才住房、安居住房转为封闭流转,更将打击多主体供给、多渠道保障的积极性,并不能真正解决未来深圳人才大量涌入、住房供给严重不足的矛盾,也不能为全国住房制度改革和长效机制起到示范引领作用。

  十九大报告已经明确指出:“坚持社会主义市场经济改革方向”,“经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点,实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序、企业优胜劣汰”。

  前不久,中财办杨伟民副主任在陆家嘴金融论坛上表示:“前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又‘乱象丛生’,目前行政性措施已经不能根治这些乱象”。

  显然,深圳的改革方向是有偏差的,既无法实现产权有效激励、也不能体现价格反映灵活,更未能完善要素市场化配置「详见2018-6-10微信文,《欧阳捷:深圳房改积跬步难致千里——四大亮点、十大疑虑》」。

  要实现楼市的长治久安,就应当回到2016年12月中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

  比如,信贷支持合理自住购房,对于改善型的二套住房的贷款,应当限制首套住房自用10年以上,这样才能严格限制信贷流向投资投机性购房。

  再比如,严格执行住建部、国土资源部提出的“去化周期小于12个月的城市要增加住房用地供应”,特大城市要通过都市圈建设带动周边中小城市发展,同时缓解自身土地不足的矛盾。

  还比如,逐步取消限购、限价、限售等行政干预措施,以房地产税、空置税、资本利得税等税收政策调节二手住房市场供求关系与租金水平。

  答:2016年底,我们预判:“2017年楼市没有黑天鹅,市场量平价稳、略有增长”,结果被应验了。「详见2016-12-18微信文,《欧阳捷:明年楼市没有黑天鹅》,点击链接可直接阅读」

  自2016年930调控以来,各地陆续推出“五限”——限购、限贷、限价、限售、限商政策,目前的调控仍然复制了这些政策。

  但是,由于三四线城市及县城去库存,导致三四线城市及部分县城房价地价大幅上涨,政府心态各异、动作不一,显现调控政策面的小乱局面。

  由于这一波调控主要在三四线城市,而三四线城市并不愿意过度打压市场,因此选择了对市场影响较小的“限售为主、暗中限价为辅”政策,既保持了市场的热度、去化了库存,又获得了土地出让金的收益、提高了住宅产品品质。

  答:从全国来看,虽然调控密集,但今年各个城市的动作仍然相对温和,显示了地方政府并不希望因此而丧失了城市发展、住房改善的机会。

  在调控的城市,政府逐渐减少土地供应,房价上涨预期明显升温,新房房价受到限制,二手房价比一手房贵,市场需求被激发出来,特别是一些城市的抢人大战更加剧了市场供求失衡的预期,出现了供应减少、需求增加、房价倒挂、投资逐利的“囤房”现象。

  而且,一二手房价价差越大的城市,越是被迫出台摇号政策,日光盘越多、中签率越低,越是刺激更多的有资格的购房者变身为投资者。

  答:我们很难解决一二线城市住房用地供应不足的问题,因为城市核心区无地可供,城市外围摊大饼的建设模式逐渐被抛弃,抢人大战又导致人口大量增加,住房供求矛盾长期难以缓解,甚至还会继续加剧,房价上涨预期难以消退,限价令将长期执行。

  既然我们不能解决土地供应问题,我们还希望引进更多人才并带来更多资金,我们就无法抑制房价上涨预期,我们就只能长期采用限购、限贷政策来抑制需求,长期采用限价、限售政策来抑制资产泡沫。

  比如,通过修订法律法规,赋予城市政府税收权限,对持有多套住房者征收房地产税或空置税,以增加二手住房市场供应;对转让住房者按持有年限累进制征收利得税或契税,持有时间越短、利得税率越高,以此抑制投机炒房。

  答:未来,房地产市场终归还是要走到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”、依靠法律和税收公正公平公开的轨道上。

  高端市场应从土地端开始,土地公开拍卖出让,购房不限购、不限价、不贷款,地价越高越好、税费越多越好,政府可以用于改善城市建设和补贴民生工程。

  中端市场“限房价、竞地价”,政府让利于民,限购一套用于自住,购买第二套改善住房限制购买首套住房之后10年以上,并对空置房征收空置税,对出租住房征收房地产税,对转让住房按购房年限征收资本利得税。

  人才和低收入群体由政府实施租房补贴,政府不建设、不购买租赁住房,由人才和低收入群体自行在市场上租赁住房,政府视人才档次和家庭困难程度实行全额或差额补贴。

  这不但提高政府财政收入,降低了政府的财政开支和行政管理成本,而且可以扩大受保障群体的覆盖面、提升保障水平,更体现了社会公平性。「详见2018-5-20微信文,《欧阳捷:取消限购限价限售,楼市不会大乱!》,点击链接可直接阅读」

  从某种意义说,共有产权住房体现的就是政府预期房价还会继续上涨、而不肯让利于民。

  有人说,有资格讨论房地产税立法细则、有权力拟定调控政策的人都是拥有多套住房的人。

  显然,如果不能站在政府官员作为人民公仆的公正公平立场上,政策的畸形是不可避免的,市场的扭曲是难以修正的。

  答:杭州和很多一二线城市一样,住宅用地供应严重不足,一方面是因为核心区无地可供、外围区“摊大饼”的建设模式逐渐被抛弃;

  另一方面,一二手房价严重倒挂刺激了有资格的购房者变身为投资者,放大了需求,加剧了供求失衡。

  尽管摇号政策本身意图体现公开公正公平,但却加剧了住房供求失衡和二手房价继续上涨的市场预期,更加扭曲市场,政策顾此失彼,缺乏顶层设计思维。

  如果我们真的希望纠正“炒房”之风,我们就应当放弃包括摇号、限价、限售在内的各类限制性行政干预措施,逐步回归市场配置资源的政策逻辑。

  比如,加大商品住房用地供应,提高首套房首付比例,停止二套房公积金与商业贷款,开征转让住房资本利得税,如果取消限购,对二套房及以上开征高额契税等。

  答:主要原因还是土地供给严重不足,导致房企存货出清,没有面粉、无法制作面包,市场供求关系失衡加剧,房价上涨预期更加强烈。

  政府限价留有余地,房企存在冲动的、不理性投资行为,未来不排除政府继续收紧限价政策的可能。

  历史证明,如果政府放松调控,地王就会被下一个地王解套;如果政府严格调控,地王就面临开发难题。